Kira hukukuna ilişkin temel düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda yer almaktadır. Kira tespiti davası olarak anılan dava türüne dayanak olan maddeler, Türk Borçlar Kanununun 344. ve 345. maddeleridir. Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi başlığı kira bedelinin belirlenmesidir. Maddenin üçüncü fıkrasında kira tespit davasının hangi sürede açılacağı düzenlenmiştir. Anılı madde hükmü şu şekildedir:

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir”

Bu hüküm ışığında kira tespit davasının açılabilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi olması icap eder. Kira tespit davasının ne zaman açılabileceği ise 345. maddede düzenlenmiştir. Bu madde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” şeklindedir.

Maddeye göre şayet sözleşmede kira artış hükmü var ise kira tespit davası, yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve tespit edilen bedel yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Sözleşmede kira artış hükmünün olmaması veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması durumunda ise, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açılması gerekir. Kiraya verence yine en geç otuz gün içerisinde bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunması durumunda da dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir.

Kira tespit davası, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca (zorunlu) arabuluculuk dava şartına tabi olup dava açılmadan evvel arabuluculuk yoluna başvurulması gerekmektedir. Arabuluculuk aşamasında taraflar bir araya gelerek sulh yoluyla da uzun süren yargılama ve masraflardan kurtularak bu bu uyuşmazlığı çözüme kavuşturabilme olanağına sahiptir.